Frais d’achat immobilier à Maurice pour un acheteur étranger

Mis à jour en août 2026

Les frais d’achat immobilier à Maurice vont au-delà du prix affiché du bien, surtout pour un acheteur étranger. Droits d’enregistrement, honoraires de notaire, frais bancaires, conversion de devises, éventuels frais d’agence, charges récurrentes et fiscalité liée à la location ou à la revente doivent être anticipés pour établir un budget clair et réaliste.

L’île Maurice continue d’attirer les acheteurs internationaux grâce à des dispositifs d’acquisition structurés, un cadre notarial établi et la possibilité de transférer des fonds à l’international. Le coût réel d’un achat dépend toutefois du type de bien, du cadre d’acquisition, du mode de paiement, du financement éventuel et de l’usage prévu.

Le cadre fiscal a également évolué en 2026. Les mesures plus larges de 10 % introduites par la Finance Act 2025 pour certains transferts immobiliers impliquant des non-citoyens ont ensuite été abrogées par la Finance Act 2026.

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont à nouveau généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques prévues par la loi.

Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste toutefois dans une situation beaucoup plus ciblée concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen.

Comprendre le coût réel d’un achat immobilier à Maurice

Le prix de vente constitue la base du budget, mais il ne représente pas l’ensemble du coût d’acquisition. Pour un acheteur étranger, il est essentiel de distinguer le prix du bien des frais nécessaires pour finaliser, enregistrer et financer l’achat.

Les principaux coûts à prévoir peuvent inclure :

les droits d’enregistrement ;
les honoraires de notaire ;
les frais administratifs et bancaires ;
les frais de change et de conversion de devises ;
les éventuels honoraires d’agence ;
les frais liés à un financement bancaire ;
les charges de copropriété, d’entretien ou de gestion après l’achat ;
la fiscalité applicable si le bien est mis en location.

Le montant total dépend du type de bien, du dispositif d’acquisition, du profil de l’acheteur et de l’usage prévu. Une résidence personnelle, un investissement locatif et une détention patrimoniale à long terme n’entraînent pas nécessairement les mêmes coûts.

Pour mieux comprendre les dispositifs d’acquisition ouverts aux étrangers, vous pouvez consulter notre article sur les programmes immobiliers à l’île Maurice pour acheteurs étrangers.

Droits d’enregistrement et frais de notaire

Parmi les frais d’achat immobilier à Maurice, les droits d’enregistrement et les honoraires de notaire sont généralement les premiers éléments à examiner. Ils sont distincts du prix d’achat et doivent être confirmés dès le début du processus.

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement dus par l’acheteur au taux de 5 % de la valeur de la transaction, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables.

Ce cadre a évolué au cours de l’année 2026.

La Finance Act 2025 avait instauré un régime spécifique de 10 % pour certains transferts de biens résidentiels à des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026. La Finance Act 2026 a ensuite abrogé la disposition qui avait créé ce régime élargi ainsi que le taux correspondant.

Il ne s’agit donc pas simplement d’une baisse de 10 % à 5 %. Le régime spécifique plus large introduit en 2025 a lui-même été supprimé.

Le taux général de 5 % constitue à nouveau le point de départ côté acheteur, sous réserve du traitement propre à la transaction.

Les honoraires de notaire couvrent quant à eux la préparation de l’acte, les vérifications juridiques, les formalités liées au titre de propriété et les démarches nécessaires pour finaliser et enregistrer la vente.

Avant de signer, il est recommandé de demander une estimation détaillée distinguant clairement :

les droits d’enregistrement ;
les honoraires de notaire ;
les éventuels frais administratifs ;
les frais liés à la documentation ;
les frais bancaires ou liés à une hypothèque lorsque l’achat est financé.

Cette estimation permet de comparer plusieurs biens sur une base plus juste et d’éviter les mauvaises surprises au moment de la signature.

Taxe de transfert foncier et position du vendeur

La taxe de transfert foncier doit être distinguée des droits d’enregistrement.

Dans le cadre général actuel, elle est généralement due par le vendeur au taux de 5 % de la valeur de la transaction, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques prévues par la législation.

La Finance Act 2025 avait également instauré un régime plus large à 10 % pour certaines transactions résidentielles impliquant des non-citoyens. Cette disposition a ensuite été abrogée par la Finance Act 2026.

Pour la plupart des transferts ordinaires, le taux général de 5 % côté vendeur constitue donc à nouveau le point de départ.

La situation ne doit cependant pas être résumée à un simple retour généralisé de 10 % à 5 %, car un droit additionnel distinct de 10 % subsiste dans un cas beaucoup plus précis.

Dans quel cas un droit additionnel de 10 % peut encore s’appliquer

La Finance Act 2026 prévoit un droit additionnel de 10 % pour certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, dans le cadre de la disposition concernée du Non-Citizens (Property Restriction) Act.

Ce droit est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur.

Il ne s’agit donc ni du taux général de la taxe de transfert foncier, ni d’un droit d’enregistrement de 10 % à la charge de l’acheteur étranger.

La Finance Act 2026 prévoit également une disposition transitoire pour certains accords de prévente admissibles conclus avant le 19 juin 2026 et établis et signés devant notaire.

Pour un achat en VEFA, cette règle peut notamment concerner le contrat de réservation préliminaire répondant aux conditions prévues par la loi.

Le traitement exact doit donc être confirmé avec le notaire lorsque le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Pour les acheteurs qui envisagent un achat sur plan, notre article sur la VEFA à l’île Maurice explique le cadre juridique, les paiements échelonnés et les principales protections à connaître avant la signature.

Pour comprendre le contexte historique des mesures introduites en 2025, notre article sur le Budget 2025 et l’immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens revient sur le cadre instauré à l’époque. Cet article doit désormais être lu à la lumière des modifications apportées par la Finance Act 2026.

Frais bancaires, change et règle des 85 %

Pour un acheteur étranger, le paiement du prix doit être anticipé avec soin. Le processus bancaire ne se limite pas à un simple virement. Il comprend également la vérification de l’origine des fonds, les documents de conformité, les frais de transfert, la conversion de devises et le calendrier de paiement.

Ces règles de paiement doivent être distinguées des droits d’enregistrement et de la taxe de transfert foncier.

Pour les premières ventes concernées sous les régimes IRS, RES, IHS, PDS et Smart City, les amendements réglementaires entrés en vigueur le 13 décembre 2024 imposent des modalités spécifiques concernant les fonds transférés de l’étranger et le paiement du prix.

Dans ce cadre :

les fonds concernés doivent être transférés à Maurice en devises librement convertibles ;
85 % du prix de vente sont payés au promoteur en roupies mauriciennes ;
les 15 % restants peuvent être réglés en roupies mauriciennes ou en devises librement convertibles.

L’EDB précise que ces nouvelles modalités de paiement concernent les premières ventes relevant des régimes concernés. Elles ne s’appliquent pas aux reventes ni aux acquisitions d’appartements selon le cadre G+2.

Pour un bien dont le prix dépasse 750 000 USD, les règles prévoient également que les premiers 750 000 USD, ou leur équivalent, proviennent en principe des fonds propres de l’acheteur transférés de l’étranger. Le solde peut, sous réserve des conditions applicables, être financé par un prêt bancaire à Maurice.

Des dispositions particulières peuvent également concerner certains non-citoyens résidents disposant déjà de fonds ou de revenus admissibles à Maurice.

Il ne s’agit pas d’une taxe, mais de règles de paiement et de financement. Elles ne déterminent donc pas le taux des droits d’enregistrement ou de la taxe de transfert foncier.

Le moment de la conversion, les frais bancaires et les marges de change peuvent néanmoins modifier sensiblement le coût final exprimé dans la devise d’origine de l’acheteur.

Location, revenus et fiscalité

De nombreux acheteurs étrangers investissent à Maurice dans une logique locative ou patrimoniale. Lorsque le bien est mis en location, les revenus générés doivent être examinés au regard de la fiscalité mauricienne.

Un non-résident est en principe imposable à Maurice sur les revenus nets provenant de Maurice ou y prenant naissance. Les loyers issus d’un bien immobilier situé à Maurice ne doivent donc pas être considérés comme automatiquement exonérés parce que le propriétaire réside à l’étranger.

Une retenue à la source peut également s’appliquer dans certaines situations.

Lorsque les règles de Tax Deduction at Source s’appliquent au paiement d’un loyer, la Mauritius Revenue Authority indique actuellement un taux de 7,5 % pour un bénéficiaire résident et de 10 % pour un bénéficiaire non-résident.

Cela ne signifie toutefois pas qu’une retenue de 10 % est automatiquement prélevée sur chaque loyer payé à un propriétaire étranger. L’obligation dépend notamment de la qualité du payeur et des conditions prévues par l’Income Tax Act.

La retenue à la source doit par ailleurs être distinguée de l’impôt finalement dû par le propriétaire. Elle constitue un mécanisme de prélèvement anticipé qui s’impute sur l’impôt sur le revenu concerné.

Le traitement exact peut varier selon la résidence fiscale du propriétaire, la structure de détention du bien et le mode de gestion locative retenu.

Les propriétaires étrangers qui envisagent de la location touristique de courte durée doivent également vérifier séparément les autorisations et licences éventuellement nécessaires.

Si la mise en location fait partie de votre projet, notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice en 2026 explique comment évaluer la rentabilité réelle d’un bien en tenant compte des revenus, des frais et du mode d’exploitation.

Revente et plus-value immobilière

La revente mérite également d’être anticipée dès l’achat.

Maurice ne prélève généralement pas d’impôt autonome sur les plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien détenu à titre privé.

Cela ne signifie toutefois pas que tout profit réalisé sur une vente immobilière échappe nécessairement à l’impôt sur le revenu.

Lorsqu’une opération relève d’une activité commerciale ou d’une opération entreprise dans le but de réaliser un profit, le gain peut, selon les circonstances, être traité comme un revenu imposable.

La situation d’un particulier qui détient un bien comme résidence secondaire ou placement patrimonial à long terme peut donc être différente de celle d’une personne ou d’une société qui achète et revend régulièrement des biens dans une logique commerciale.

La revente doit également tenir compte de la taxe de transfert foncier à la charge du vendeur et, lorsque le bien concerné entre dans son champ d’application, du droit additionnel distinct de 10 % relatif à certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Une validation fiscale personnalisée reste recommandée lorsque la structure de détention, le nombre de transactions ou l’objectif de l’investissement rendent le traitement moins évident.

Foire aux questions

Quel est le coût réel d’un achat immobilier à Maurice pour un étranger ?

Le budget global doit couvrir le prix du bien, les droits d’enregistrement, les honoraires de notaire, les frais bancaires, les éventuels frais d’agence, la conversion de devises, les coûts de financement ainsi que les dépenses récurrentes comme l’assurance, l’entretien et les charges de copropriété.

Quel est le montant des droits d’enregistrement immobilier à Maurice ?

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % de la valeur de la transaction côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables.

Le régime plus large de 10 % introduit par la Finance Act 2025 pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé par la Finance Act 2026.

Qui paie la taxe de transfert foncier à Maurice ?

La taxe de transfert foncier est généralement due par le vendeur. Dans le cadre général actuel, son taux est généralement de 5 %, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques.

Un droit additionnel distinct de 10 % peut toutefois s’appliquer dans le cas plus restreint de certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques et transférés à un non-citoyen.

Les frais de notaire sont-ils inclus dans le prix d’achat immobilier à Maurice ?

Non, en règle générale. Les honoraires de notaire et les frais liés à l’enregistrement doivent être budgétés séparément et confirmés avant la signature.

Les revenus locatifs d’un bien à Maurice sont-ils imposables pour un non-résident ?

Les revenus provenant d’un bien situé à Maurice peuvent être imposables à Maurice lorsqu’ils constituent des revenus de source mauricienne.

Lorsque les règles de retenue à la source s’appliquent au paiement du loyer à un non-résident, la MRA indique actuellement un taux de 10 %. Le traitement précis dépend toutefois de la situation et du payeur.

Y a-t-il un impôt sur les plus-values immobilières lors de la revente à Maurice ?

Maurice ne prélève généralement pas d’impôt autonome sur les plus-values immobilières. Toutefois, certains profits peuvent relever de l’impôt sur le revenu lorsqu’une opération s’inscrit dans une activité commerciale ou une opération réalisée dans un but lucratif.

La taxe de transfert foncier applicable au vendeur doit être examinée séparément.

Préparer un budget clair avant d’acheter à Maurice

Les frais d’achat immobilier à Maurice pour un acheteur étranger ne se limitent pas au prix du bien. Droits d’enregistrement, honoraires de notaire, charges bancaires, conversion de devises, financement, dépenses récurrentes et fiscalité éventuelle peuvent tous influencer le budget final.

Après les modifications apportées par la Finance Act 2026, le cadre général repose à nouveau sur des droits d’enregistrement de 5 % côté acheteur et une taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.

Le régime plus large à 10 % introduit en 2025 ne doit donc plus être présenté comme la règle générale actuelle.

Le droit additionnel distinct de 10 % concernant certains biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques doit, quant à lui, rester clairement identifié comme une charge spécifique à la charge du vendeur.

Les règles de paiement et de financement, notamment la structure 85 % / 15 % applicable à certaines premières ventes sous les régimes concernés, doivent également rester séparées du cadre fiscal.

Pour un acheteur étranger, la meilleure approche consiste à établir une vision complète des coûts dès le départ. Un budget clair, un notaire de confiance, un dossier bancaire bien préparé et, lorsque cela est nécessaire, un conseil fiscal adapté permettent d’aborder la transaction avec davantage de visibilité.

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Sources

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les honoraires de notaire, les règles d’acquisition immobilière, les modalités de financement et de paiement, la fiscalité locative, le traitement de la revente et les interprétations réglementaires peuvent évoluer ou dépendre des circonstances propres à chaque transaction. Acheteurs et vendeurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités mauriciennes compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité en cas d’erreur, d’omission ou d’évolution réglementaire ultérieure.