Acheter dans une Smart City à Maurice après le Budget 2025-2026
Les vérifications à effectuer avant d’acheter dans une Smart City à Maurice après les changements du Budget 2025-2026.
Mis à jour en août 2026
La Smart City à Maurice reste une voie réglementée pour les acheteurs qui recherchent un logement ou un investissement dans un environnement planifié et mixte. Après le Budget 2025-2026 et la Finance Act 2025, les non-citoyens devaient accorder davantage d’attention aux droits d’enregistrement, à la date de l’acte, au statut du projet et au coût total avant de s’engager.
Le cadre fiscal a toutefois de nouveau évolué avec la Finance Act 2026. Le régime plus large de droits d’enregistrement à 10 % introduit pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé. Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Ce qui change pour les acheteurs en Smart City
La Finance Act 2025 avait instauré des droits d’enregistrement de 10 % pour certains transferts à des non-citoyens sous des régimes immobiliers approuvés par l’EDB, dont le Smart City Scheme, à compter du 1er juillet 2026.
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé cette disposition plus large.
Le taux général de 5 % constitue donc à nouveau le point de départ côté acheteur, sous réserve du traitement propre à la transaction. La date du 1er juillet 2026 reste utile pour comprendre l’historique de la réforme de 2025, mais elle ne doit plus être présentée comme le début d’un taux général de 10 % toujours applicable aux acheteurs en Smart City.
La Finance Act 2025 a également modifié le cadre des incitations Smart City. Pour les projets ayant obtenu leur Smart City Certificate ou le certificat concerné après le 5 juin 2025, plusieurs avantages fiscaux auparavant accordés ont été supprimés, sous réserve des dispositions transitoires et des mesures spécifiques maintenues dans certains cas.
Ces changements concernent principalement les sociétés Smart City et les développeurs, mais l’acheteur doit tout de même vérifier le statut du projet, son historique de certification et son parcours d’approbation.
Pour une vue d’ensemble des mesures introduites en 2025, consultez notre article sur le Budget 2025 et l’immobilier à l’île Maurice pour les non-citoyens.
Pourquoi le calendrier de la transaction reste important
Un achat en Smart City peut s’étaler sur plusieurs mois entre la réservation et la finalisation. Pendant cette période, l’acheteur peut effectuer les vérifications, obtenir les autorisations, transférer les fonds et signer des documents préliminaires.
La date d’enregistrement ne doit toutefois plus être utilisée pour appliquer automatiquement l’ancien régime général à 10 %.
Avant d’avancer, l’acheteur devrait demander au notaire ou au conseiller de confirmer :
la date prévue de signature et d’enregistrement de l’acte ;
les droits d’enregistrement intégrés dans l’estimation ;
l’appartenance du bien à un cadre Smart City autorisé ;
l’éligibilité du non-citoyen à l’acquisition ;
la nécessité de réviser une estimation établie sous l’ancien régime fiscal.
Cette vérification est particulièrement importante lorsque le budget est fixe. Les droits d’enregistrement doivent être intégrés avec les frais notariés, le financement, les frais bancaires, le change, l’ameublement et les charges futures.
Ce que l’acheteur doit vérifier avant de signer
L’appellation Smart City ne remplace pas les vérifications propres au projet. Les développements peuvent différer par leur statut d’approbation, leur stade de construction, leurs conditions contractuelles, leurs règles de gestion et leur adéquation avec l’usage prévu.
Quatre points doivent être examinés.
Éligibilité et statut du projet
Confirmez que l’unité peut être acquise par le profil d’acheteur concerné et demandez les documents justifiant le statut Smart City, le parcours d’approbation et le droit d’acquérir.
Coût total de l’acquisition
Examinez les droits d’enregistrement avec les frais notariés, les frais bancaires, les variations de change, les modalités de paiement et les charges de détention.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des dispositions propres à la transaction.
Le prix affiché ne représente donc pas à lui seul l’engagement financier total.
Usage prévu
Vérifiez que les règles du bien correspondent à votre objectif, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, d’un investissement locatif, d’une base de relocalisation ou d’un placement à long terme.
Calendrier et protections contractuelles
Pour un achat sur plan, examinez le calendrier de construction, les appels de fonds, les garanties, les délais d’approbation et la date prévue de signature de l’acte.
Notre article sur la VEFA à Maurice explique ces vérifications plus en détail.
Pour mieux comprendre le cadre Smart City lui-même, consultez également notre article sur l’achat dans une Smart City à l’île Maurice.
Comparer la Smart City aux autres voies d’achat
Une Smart City doit être choisie parce que le développement et le cadre de détention correspondent au projet de l’acheteur, et non simplement parce qu’il s’agit d’une voie reconnue pour l’achat par des non-citoyens.
Par rapport au PDS, une Smart City peut offrir un environnement plus connecté, mixte et planifié. Les appartements G+2 constituent une autre voie d’acquisition, tandis que les biens IHS sont liés à un hôtel ou à un modèle d’exploitation géré.
Le bon choix dépend des priorités. Une famille en relocalisation peut privilégier les écoles, les services et la facilité du quotidien. Un investisseur regardera davantage la souplesse locative et la revente, tandis qu’un acheteur de résidence secondaire pourra privilégier la sécurité et la gestion à distance.
Pour une comparaison plus large, consultez notre article sur Smart City, PDS et G+2 à l’île Maurice.
Ce que l’acheteur doit décider avant de signer
Avant de s’engager, l’acheteur doit préciser l’objectif de son acquisition et vérifier qu’une Smart City y répond.
Cette voie peut convenir à ceux qui recherchent des services, un quotidien pratique et un environnement planifié. Elle peut être moins adaptée à une personne qui souhaite une villa côtière, un investissement hôtelier géré ou un appartement indépendant plus simple.
Le budget doit également être actualisé avant la signature. Une estimation établie sur la base du régime à 10 % introduit par la Finance Act 2025 ne correspond plus au cadre général actuel.
Faire intervenir tôt le notaire, le conseiller bancaire et le professionnel de l’immobilier permet d’aligner la voie juridique, l’échéancier de paiement, les autorisations et le budget total.
Foire aux questions
Un acheteur étranger peut-il toujours acheter dans une Smart City à Maurice après le Budget ?
Oui. Un acheteur étranger peut toujours acquérir un bien Smart City éligible, sous réserve des conditions d’éligibilité, d’approbation et de transaction.
Les droits d’enregistrement sont-ils de 10 % pour un achat Smart City ?
Non, pas comme règle générale actuelle. Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 pour certains transferts à des non-citoyens a été abrogé par la Finance Act 2026.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières.
Pourquoi le calendrier de la transaction reste-t-il important ?
Un achat Smart City comprend plusieurs étapes, notamment la réservation, l’approbation, les paiements, la signature et l’enregistrement. Le notaire doit confirmer le traitement applicable à la transaction et actualiser les estimations établies sous l’ancien régime si nécessaire.
Un achat en Smart City peut-il soutenir un projet de résidence à Maurice ?
Oui. L’achat d’un bien Smart City éligible d’au moins 375 000 USD peut permettre à un non-citoyen de demander un permis de résidence, sous réserve des conditions applicables et du maintien de la propriété.
Acheter en Smart City avec des attentes plus claires
La Smart City à Maurice reste une option pertinente pour les acheteurs qui recherchent une voie réglementée dans un environnement planifié.
La Finance Act 2026 signifie cependant que le régime plus large à 10 % introduit en 2025 ne doit plus être utilisé pour établir le budget actuel d’un acheteur étranger. Dans le cadre général, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des dispositions propres à la transaction.
Les modifications apportées au cadre des incitations Smart City après le 5 juin 2025 rendent également le statut et l’historique du projet importants à vérifier.
Avant de signer, l’acheteur doit donc confirmer l’éligibilité du bien, le statut du projet, le coût total, l’usage prévu et le calendrier de la transaction.
Vous envisagez un achat en Smart City à Maurice ? Notre équipe peut vous aider à comparer les différentes voies d’acquisition et identifier les opportunités adaptées à votre projet.
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Sources
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition immobilière, les droits d’enregistrement, les taxes de transaction, les conditions de résidence, les exigences liées au Smart City Scheme, les approbations de projet et les modalités de paiement peuvent évoluer ou dépendre des circonstances propres à chaque transaction. Il est recommandé de vérifier toute information importante auprès d’un notaire, d’un conseiller juridique, d’un conseiller fiscal, de l’Economic Development Board et des autorités compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement.
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