Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?
Un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice, mais uniquement par certaines voies autorisées. Voici les règles essentielles à connaître avant d’acheter.
Mis à jour en août 2026
Un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice, mais pas dans les mêmes conditions qu’un citoyen mauricien. L’acquisition immobilière par les non-citoyens est encadrée et doit passer par une voie autorisée avant que la propriété puisse être légalement transférée.
Pour de nombreux acheteurs internationaux, ce cadre apporte de la clarté. Maurice dispose de voies d’acquisition reconnues, d’un processus notarié, d’un enregistrement officiel des actes et d’un secteur bancaire habitué aux transactions internationales.
L’essentiel est de savoir quels biens peuvent être acquis, quelles autorisations sont nécessaires, comment les fonds doivent être traités et quels frais doivent être anticipés.
Le cadre juridique applicable aux acheteurs étrangers
L’acquisition immobilière par les non-citoyens est principalement régie par le Non-Citizens (Property Restriction) Act.
Un non-citoyen qui souhaite acquérir ou détenir un bien immobilier à Maurice doit passer par une voie autorisée par la législation ou obtenir l’autorisation requise.
Ces règles peuvent également concerner certaines formes de détention indirecte. Lorsqu’un achat est envisagé par l’intermédiaire d’une société, d’un trust ou d’une autre structure, la situation doit donc être vérifiée avant de s’engager.
En pratique, les acheteurs étrangers acquièrent généralement leur bien à travers des programmes ou voies d’acquisition reconnus, notamment les dispositifs administrés par l’EDB et les appartements G+2 admissibles.
Pour comparer les principales possibilités, consultez notre article sur les programmes immobiliers à Maurice pour acheteurs étrangers.
Quels types de biens un étranger peut-il acheter à Maurice ?
Selon le cadre applicable, un acheteur étranger peut acquérir des villas, appartements, résidences intégrées, unités hôtelières ou autres biens répondant aux conditions prévues par la législation.
La voie choisie peut influencer :
le type de propriété ou de droit détenu ;
l’éligibilité éventuelle à un permis de résidence ;
les conditions de mise en location ;
la procédure d’autorisation ;
les modalités de paiement et de financement ;
les règles applicables lors d’une future revente.
Une villa PDS, un appartement G+2, une résidence en Smart City et une unité sous Invest Hotel Scheme ne doivent donc pas être considérés comme des produits juridiquement identiques.
Pour les acheteurs intéressés par un appartement hors des grands programmes intégrés, notre article sur l’achat d’un appartement G+2 à l’île Maurice en tant qu’étranger explique les conditions d’accès à cette voie.
Lorsque les revenus locatifs font partie du projet, notre article sur le rendement locatif à l’île Maurice permet également d’évaluer les revenus potentiels au regard des charges et du mode de location envisagé.
L’achat d’un bien peut-il donner droit à un permis de résidence ?
Dans certains cas, oui.
Une acquisition résidentielle admissible d’au moins 375 000 USD peut permettre à un non-citoyen de demander un permis de résidence, sous réserve du cadre d’acquisition et des conditions applicables.
Tous les biens accessibles à un acheteur étranger ne donnent cependant pas automatiquement droit à la résidence. Le bien doit relever d’une voie éligible et l’acheteur doit satisfaire aux conditions correspondantes.
Lorsqu’un projet d’achat est également lié à une installation à Maurice, cette question doit donc être vérifiée avant de sélectionner définitivement le bien.
Pour une vision plus large de la vie quotidienne et de l’installation sur l’île, consultez notre article sur vivre à l’île Maurice pour expatriés.
Comment la propriété est-elle enregistrée à Maurice ?
À Maurice, la transaction immobilière passe par un notaire. Celui-ci prépare l’acte de vente, effectue les vérifications et formalités nécessaires et veille à son enregistrement auprès du Registrar-General.
Une fois enregistré, l’acte fait partie du registre officiel des transactions immobilières. Maurice dispose également du Mauritius e-Registry pour certains services liés aux actes enregistrés.
Ce cadre officiel ne dispense toutefois pas l’acheteur d’une vérification approfondie du bien. Le titre de propriété, les éventuelles charges ou hypothèques ainsi que les conditions propres au projet ou à la copropriété doivent être examinés avant l’acquisition.
Transfert et rapatriement des fonds
Maurice n’applique plus l’ancien régime de contrôle des changes qui limitait les transferts internationaux de capitaux.
Cela ne signifie pas que les virements sont effectués sans vérification.
Les banques mauriciennes appliquent leurs procédures de conformité, notamment en matière de KYC, de lutte contre le blanchiment et de justification de l’origine des fonds.
L’acheteur a donc intérêt à conserver tout au long de la détention du bien :
les preuves des fonds transférés à Maurice ;
les confirmations bancaires ;
les actes notariés ;
les justificatifs relatifs à l’origine des fonds ;
les documents liés aux loyers ou à une future revente.
Cette traçabilité facilite également les opérations bancaires lorsqu’un propriétaire souhaite ensuite transférer des revenus ou le produit d’une vente à l’étranger.
Modalités de paiement et banque
Des règles particulières de paiement sont applicables depuis les amendements de décembre 2024 à certaines acquisitions immobilières.
Pour les premières ventes concernées sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme, les fonds sont transférés de l’étranger en devise étrangère librement convertible. Le notaire veille ensuite à ce que 85 % du prix soient versés au promoteur en roupies mauriciennes, tandis que les 15 % restants peuvent être payés en roupies mauriciennes ou en devise étrangère librement convertible.
Cette règle ne concerne pas toutes les acquisitions réalisées par un non-citoyen.
L’EDB précise que ces amendements s’appliquent aux premières ventes relevant des régimes concernés. Ils ne s’appliquent ni aux reventes ni aux acquisitions d’appartements G+2.
La structure de paiement doit donc être vérifiée selon le bien réellement acheté, et non appliquée comme une règle générale à tous les acheteurs étrangers.
Pour les achats sur plan, notre article sur la VEFA à Maurice explique également le fonctionnement des paiements échelonnés et les principales étapes jusqu’à la livraison.
L’ouverture d’un compte bancaire à Maurice est fréquente pour un acheteur étranger. La banque demandera généralement des pièces d’identité, un justificatif de domicile et des documents permettant de vérifier les revenus et l’origine des fonds. Des justificatifs supplémentaires peuvent être nécessaires lorsque l’achat est réalisé par une société ou une autre structure.
Quels frais et taxes faut-il prévoir ?
Les droits d’enregistrement et la taxe de transfert foncier doivent être distingués car ils concernent deux côtés différents de la transaction.
La Finance Act 2025 avait instauré un régime plus large à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.
La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions plus larges.
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % à la charge de l’acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % à la charge du vendeur, sous réserve des exonérations et dispositions particulières prévues par la législation.
Il ne s’agit pas simplement d’une baisse de 10 % à 5 %. Le régime spécifique plus large instauré en 2025 a lui-même été abrogé.
Un droit additionnel distinct de 10 % subsiste cependant dans un cas beaucoup plus ciblé. Il concerne certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques, dans le cadre de la voie d’acquisition concernée.
Ce droit additionnel est payable par le cédant, c’est-à-dire le vendeur. Il ne doit donc pas être confondu avec les droits d’enregistrement payés par l’acheteur étranger.
Pour comprendre précisément cette évolution, consultez notre article sur les droits d’enregistrement à Maurice pour les acheteurs étrangers.
Le notaire doit confirmer les droits et frais applicables à la transaction avant la signature.
Foire aux questions
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Maurice ?
Oui. Un étranger peut acheter un bien immobilier à Maurice en passant par une voie autorisée et en respectant les procédures applicables à l’acquisition concernée.
Un étranger peut-il acheter n’importe quel bien à Maurice ?
Non. Les non-citoyens ne peuvent pas acheter librement n’importe quel bien résidentiel dans les mêmes conditions qu’un citoyen mauricien. Le bien doit relever d’une voie d’acquisition autorisée.
Quels biens immobiliers sont accessibles aux étrangers ?
Selon les conditions applicables, les étrangers peuvent notamment acquérir des biens sous PDS, Smart City Scheme, Invest Hotel Scheme ou certains appartements G+2, ainsi que d’autres biens autorisés par la législation.
Un achat immobilier peut-il donner droit à la résidence ?
Oui, dans certaines situations. Une acquisition résidentielle admissible d’au moins 375 000 USD peut permettre de demander un permis de résidence, sous réserve des conditions propres à la voie d’acquisition.
Les acheteurs étrangers doivent-ils tous payer 85 % du prix en roupies mauriciennes ?
Non. La règle 85 % / 15 % concerne certaines premières ventes sous IRS, RES, IHS, PDS et Smart City Scheme. Elle ne s’applique pas aux reventes ni aux appartements G+2.
Quels droits d’enregistrement un acheteur étranger paie-t-il en 2026 ?
Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur, sous réserve des exonérations et dispositions spécifiques.
Le régime plus large à 10 % instauré par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.
Un acheteur étranger peut-il rapatrier ses fonds ?
Oui. Maurice n’applique plus l’ancien contrôle des changes, mais les banques continuent d’effectuer leurs vérifications de conformité et d’origine des fonds.
Une voie structurée vers la propriété immobilière
Acheter un bien immobilier à Maurice en tant qu’étranger reste possible à travers plusieurs voies clairement encadrées.
L’essentiel est de vérifier que le bien est accessible au non-citoyen, d’identifier la procédure d’autorisation applicable, de préparer correctement les documents bancaires et de connaître le coût total de la transaction avant la signature.
Les changements apportés par la Finance Act 2026 signifient également que les anciennes informations présentant un régime général à 10 % pour certaines transactions impliquant des non-citoyens ne correspondent plus au cadre actuel.
Les règles de paiement introduites en décembre 2024 restent quant à elles applicables aux premières ventes effectivement couvertes par ces réglementations.
En distinguant clairement l’éligibilité, les modalités de paiement et la fiscalité, un acheteur étranger peut aborder son projet immobilier à Maurice avec une vision beaucoup plus précise du processus.
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Sources
Economic Development Board, Amendments to IRS, RES, IHS, PDS and Smart City Regulations
Economic Development Board, FAQ on Amendments to Property Regulations
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les règles d’acquisition immobilière, les procédures d’autorisation, les droits d’enregistrement, la taxe de transfert foncier, les droits additionnels, les conditions de résidence, les modalités de paiement et de financement, les procédures bancaires et les interprétations réglementaires peuvent évoluer ou dépendre des circonstances propres à chaque transaction. Les acheteurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités mauriciennes compétentes avant toute décision d’achat ou d’investissement. Allys et ses représentants déclinent toute responsabilité en cas d’erreur, d’omission ou d’évolution réglementaire ultérieure.
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