Comparaison entre Smart City, PDS et G+2 à l'île Maurice

Mis à jour en août 2026

La comparaison entre Smart City, PDS et G+2 à l’île Maurice permet de comprendre trois voies distinctes ouvertes aux non-citoyens souhaitant acquérir un bien immobilier sur l’île. Ces dispositifs sont souvent présentés ensemble, mais ils ne répondent pas à la même logique.

Le bon choix dépend du type de bien recherché, des objectifs d’investissement, de l’importance accordée au permis de résidence et de la manière dont la transaction sera structurée avec le notaire et les autres intervenants.

Smart City, PDS et G+2 quelles différences

Smart City

Le Smart City Scheme repose sur un concept mixte plus large. L’Economic Development Board décrit les Smart Cities comme des projets organisés autour d’un modèle « work-live-play ». La proposition dépasse donc généralement le seul logement et intègre un environnement plus vaste, des services et une logique d’aménagement globale.

Notre article sur l’achat immobilier en Smart City à l’île Maurice permet d’examiner ce cadre plus en détail.

PDS

Le PDS, ou Property Development Scheme, présente une structure davantage centrée sur l’immobilier résidentiel. Il permet le développement de résidences destinées notamment aux non-citoyens, aux citoyens mauriciens et aux membres de la diaspora.

Si cette voie correspond davantage à votre projet, notre article sur le programme PDS à l’île Maurice en présente les principales règles.

G+2

Le G+2 fonctionne différemment. Il ne s’agit pas d’un programme immobilier au même titre que le Smart City Scheme ou le PDS.

Le Non-Citizens (Property Restriction) Act permet à un non-citoyen d’acquérir, sous réserve des autorisations requises, un appartement à usage résidentiel situé dans un immeuble comportant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.

Le prix d’achat doit être d’au moins 6 millions MUR ou son équivalent en devise librement convertible.

Si votre recherche porte avant tout sur un appartement, notre article sur les appartements G+2 à l’île Maurice pour les non-citoyens explique cette voie d’acquisition plus précisément.

Commencer par le type de bien

Avant de comparer la résidence ou les modalités de paiement, il faut d’abord déterminer quel type de bien correspond au projet.

Pour un appartement admissible, le G+2 constitue la voie la plus directe à examiner. Si l’objectif est plutôt une résidence dans un programme structuré, le Smart City Scheme et le PDS deviennent généralement les deux principales options à comparer.

La législation distingue également la voie G+2 de l’acquisition de certains terrains viabilisés sous Smart City ou PDS.

Le G+2 n’est donc pas conçu pour un acheteur qui souhaite acquérir d’abord un terrain afin d’y construire ensuite.

Le seuil pour le permis de résidence

Pour les achats résidentiels qualifiants, Smart City, PDS et G+2 peuvent tous permettre l’accès au permis de résidence à partir d’un investissement de 375 000 USD, sous réserve des conditions applicables.

Le G+2 comporte toutefois un seuil d’acquisition distinct de 6 millions MUR.

Dispositif	Permis de résidence via l’achat	Seuil pour la résidence	Point à retenir
Smart City	Oui, pour un achat qualifiant	375 000 USD	La voie dépend du Smart City Scheme et du bien concerné.
PDS	Oui, pour un achat qualifiant	375 000 USD	L’acquisition reste intégrée au cadre PDS.
G+2	Oui, pour un appartement qualifiant	375 000 USD	Le seuil légal d’acquisition de 6 millions MUR est distinct du seuil de résidence.

Un appartement G+2 peut donc être accessible en dessous de 375 000 USD sans pour autant donner droit au permis de résidence.

Les règles de paiement peuvent changer la comparaison

Depuis le 13 décembre 2024, des règles particulières de paiement s’appliquent aux premières ventes concernées sous Smart City et PDS.

Le G+2 est exclu de ces amendements.

Dispositif	Règle des 85 % en MUR	Ce que l’acheteur doit comprendre
Smart City	Oui, pour les premières ventes concernées	85 % du prix sont payés au promoteur en roupies mauriciennes selon les modalités prévues par la réglementation.
PDS	Oui, pour les premières ventes concernées	La même structure s’applique aux transactions couvertes par les amendements.
G+2	Non	L’EDB précise que les amendements de décembre 2024 ne s’appliquent pas aux appartements G+2.

L’EDB confirme également que ces amendements ne s’appliquent pas aux reventes.

Cette différence peut influencer le financement de l’achat, les virements en devises et la manière dont l’acheteur organise la transaction avec sa banque et son notaire.

Fiscalité 2026 ce qui s’applique aujourd’hui

La fiscalité a également évolué depuis la publication initiale de cet article.

La Finance Act 2025 avait instauré un régime plus large à 10 % pour certains transferts de biens résidentiels impliquant des non-citoyens à compter du 1er juillet 2026.

La Finance Act 2026 a ensuite abrogé ces dispositions plus larges.

Dans le cadre général actuel :

les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur ;
la taxe de transfert foncier est généralement de 5 % côté vendeur ;

sous réserve des exonérations et dispositions particulières applicables à la transaction.

La date du 1er juillet 2026 reste donc pertinente pour comprendre l’historique de la réforme, mais elle ne constitue plus le point de départ d’un régime général à 10 % pour Smart City, PDS et G+2.

Une distinction subsiste toutefois pour le G+2. La Finance Act 2026 a instauré un droit additionnel de 10 % à la charge du vendeur pour certains transferts à un non-citoyen de biens résidentiels situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques dans le cadre de la voie G+2 concernée. Ce droit additionnel ne s’applique pas de manière générale aux transactions Smart City ou PDS.

Quel dispositif correspond à quel profil d’acheteur

Le Smart City convient généralement mieux à un environnement mixte

Le Smart City peut convenir aux acheteurs qui recherchent plus qu’une résidence et accordent de l’importance à la planification globale, aux services et à l’environnement intégré du projet.

Le PDS convient souvent aux acheteurs centrés sur le bien résidentiel

Le PDS peut être plus adapté lorsque la priorité est le bien résidentiel lui-même dans un programme structuré, sans nécessairement rechercher la dimension mixte propre au Smart City.

Le G+2 est souvent la voie la plus directe pour un appartement

Le G+2 peut convenir à un acheteur qui recherche avant tout un appartement et ne souhaite pas nécessairement acquérir dans un programme immobilier intégré.

Il peut également être pertinent lorsque l’objectif principal est l’acquisition du bien, le permis de résidence étant examiné séparément.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer

Avant de signer un compromis ou de verser un acompte de réservation, cinq points doivent être clarifiés :

le type exact de bien ;
l’importance du permis de résidence dans le projet ;
l’applicabilité de la règle des 85 % en MUR à la transaction ;
les droits d’enregistrement et la fiscalité vendeur applicables aujourd’hui ;
la cohérence entre les documents du projet et la voie légale présentée à l’acheteur.

Pour un appartement G+2, il faut également vérifier si le bien est situé sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques en raison du droit additionnel spécifique pouvant concerner le vendeur.

Questions fréquentes

Un non-citoyen peut-il acheter via les trois dispositifs ?

Oui. Smart City et PDS sont des voies basées sur des schémas immobiliers, tandis que le G+2 concerne les appartements répondant aux conditions du Non-Citizens (Property Restriction) Act.

L’achat d’un appartement G+2 donne-t-il automatiquement droit à un permis de résidence ?

Non. Le seuil minimum permettant d’acquérir un appartement G+2 est de 6 millions MUR, mais le permis de résidence reste soumis au seuil distinct de 375 000 USD et aux conditions applicables.

La règle des 85 % en roupies mauriciennes s’applique-t-elle au G+2 ?

Non. L’EDB précise que les amendements de décembre 2024 ne s’appliquent pas aux ventes d’appartements sous la voie G+2.

La règle des 85 % s’applique-t-elle à toutes les transactions Smart City et PDS ?

Non. Les amendements concernent les premières ventes relevant des régimes visés et ne s’appliquent pas aux reventes.

Est-il possible d’acheter un terrain à l’île Maurice en tant que non-citoyen ?

Oui, dans certaines conditions sous Smart City ou PDS. Cette voie est distincte du G+2, qui concerne spécifiquement les appartements.

Quels droits et taxes s’appliquent aux trois dispositifs en 2026 ?

Dans le cadre général actuel, les droits d’enregistrement sont généralement de 5 % côté acheteur et la taxe de transfert foncier de 5 % côté vendeur, sous réserve des dispositions particulières.

Le régime plus large à 10 % introduit par la Finance Act 2025 a été abrogé par la Finance Act 2026.

Un droit additionnel distinct de 10 % peut toutefois concerner le vendeur de certains biens G+2 situés sur des terres de l’État ou sur les Pas Géométriques.

Quel est le moyen le plus direct pour un étranger d’acheter un appartement à l’île Maurice ?

Le G+2 est généralement la voie la plus directe lorsque l’objectif est l’acquisition d’un appartement admissible plutôt qu’un bien au sein d’un programme structuré.

Sources

Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif uniquement et reflètent le cadre légal et réglementaire vérifié en août 2026. Les seuils, règles d’acquisition, conditions de résidence, modalités de paiement, droits d’enregistrement, taxe de transfert foncier et droits additionnels peuvent évoluer ou varier selon le bien et la transaction. Les acheteurs et vendeurs doivent obtenir une confirmation adaptée à leur situation auprès de leur notaire, conseiller juridique, conseiller fiscal, banque, de l’Economic Development Board et des autorités compétentes avant de s’engager.